LD – Expert

Expert Plaatsbeschrijvingen – Schattingen

Blog

De troeven en handicaps die de prijs van uw vastgoed bepalen.

Geplaatst door on Plaats een reactie

BRON: https://www.tijd.be/nieuws/archief/De-troeven-en-handicaps-die-de-prijs-van-uw-vastgoed-bepalen/9976532

Dat de ene woning duurder is dan de andere is geen toeval. Een garage of extra badkamer maakt uw woning meer waard. Maar omgekeerd geldt ook: een windmolen in de buurt drukt de prijs.

In 2017 steeg de gemiddelde verkoopprijs van zowel een woonhuis als een appartement met 2,5 procent, blijkt uit de recente notarisbarometer. Wil dat zeggen dat uw woning evenveel in waarde is gestegen? Niet noodzakelijk. Misschien steeg de gemiddelde prijs op de Belgische markt gewoon omdat er meer grotere woningen verkocht werden. De cijfers van de notarissen zijn zeer nuttig, maar het dient gezegd dat appels met peren worden vergeleken.

Sven Damen, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, zocht naar een methode om een betere vergelijking mogelijk te maken. Hij analyseerde de verkoopprijzen van woningen, gecorrigeerd voor al wat een invloed heeft op de prijs, zoals het type woning, het aantal slaapkamers, badkamers, garages of de afwerking. Hij deed dat op basis van de database van de vastgoedmakelaar ERA met cijfers vanaf 2003. En dat leverde opvallende conclusies op.

In tien jaar tijd steeg de gemiddelde prijs van de huizen die ERA verkocht in Vlaanderen met 23,1 procent. Dat gemiddelde huis vandaag

is evenwel groter en luxueuzer dan tien jaar geleden. Vergelijkbare huizen in Vlaanderen werden de voorbije tien jaar dan ook slechts 15,7 procent duurder, blijkt uit Damens onderzoek. De prijzen van vergelijkbare appartementen stegen met 19 procent. Dat is evenveel als de inflatie in die periode. ‘Als je ook nog eens rekening houdt met de loonontwikkeling zijn vergelijkbare woningen net betaalbaarder geworden’, meent Alain Declercq (ERA).

Het wiskundige model van Damen, dat 85 procent van de prijsverschillen kan verklaren, laat ook toe te zien hoeveel een extra troef of handicap de waarde van een huis beïnvloedt. Hij identificeerde een honderdtal parameters die statistisch significant zijn om het verschil van prijzen van woningen te verklaren. In de tabel hiernaast vindt u de 25 relevantste parameters. Zo is een huis met een garage per definitie 4 procent duurder dan een huis zonder. Is het dak geïsoleerd? Dat duwt de prijs 2,3 procent hoger. En elke procent extra bewoonbare oppervlakte doet de waarde met 0,24 procent stijgen. Maar elk jaar dat uw huis ouder wordt, daalt de prijs met 0,4 procent.

Koning auto

Sommige factoren spelen niet de significante rol die je zou verwachten. Zo blijkt de afstand tot een bushalte van De Lijn of een treinstation in de buurt helemaal niet prijsbepalend te zijn. ‘Het toont aan hoe dominant de auto in onze samenleving is’, concludeert Damen.

De onderzoeker waarschuwt evenwel voor te verregaande conclusies. Als een huis met een wijnkelder 5,6 procent duurder is dan een huis zonder, dan kan dat niet los worden gezien van een ruimer kader. ‘Wijnkelders tref je nu eenmaal eerder aan in een luxueuserhuis in een villawijk dan in een rijwoning.’

Voor een appartement spelen niet dezelfde factoren als voor een woonhuis. Zeezicht (+21,9% in prijs), op de zeedijk (+13,7%), een inloopdouche (+5,5%) of een lift (+3,4%) laten zich wel degelijk voelen bij appartementen. Sommige parameters hebben een grotere invloed dan bij woonhuizen. Dat is bijvoorbeeld het geval voor elke procent extra bewoonbare oppervlakte (+0,6%) of voor de aanwezigheid van een terras (+4,7%).

Elke stad haar eigen prijs

Opvallend is ook dat iedere stad haar eigen prijs heeft. Als we Antwerpen als standaard nemen, betaalt je in Leuven 9 procent meer, maar in Gent 5 procent minder en in Roeselare zelfs 28 procent minder.

Het onderzoek reikt de tegenstanders van windmolens in hun buurt ook munitie aan. Woonhuizen die binnen een straal van 500 meter van een windmolen liggen, zijn 3,5 procent goedkoper zijn dan woningen die verder afgelegen zijn. Op 500 tot 2.000 meter van een windmolen bedraagt het prijsverschil 2,7 procent. Pas als de windmolen op meer dan drie kilometer van de woning staat, is het verschil statistisch gezien niet meer significant.

PATRICK LUYSTERMAN ■

Wat houdt de huurwet nu juist in voor huurder en verhuurder?

Geplaatst door on Plaats een reactie

BRON: https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/huren-en-verhuren/de-huurwet

Als u een woning wilt huren of verhuren, dan moeten de huurder en verhuurder een huurcontract opmaken en ondertekenen. Dit huurcontract moet opgesteld zijn in overeenstemming met de huurwet.

De huurwet zorgt ervoor dat de rechten en belangen van zowel de huurder als de verhuurder gerespecteerd worden.

Enkele belangrijke elementen uit de huurwet zijn:

De verhuurder moet de huurprijs van het pand en eventuele gemeenschappelijke kosten openbaar afficheren (inbreuken op deze verplichting kunnen door de gemeente worden bestraft met een administratieve boete).
In het huurcontract moet o.a. de huurprijs en de huurtermijn vastgelegd worden.
De verhuurder is verplicht om het huurcontract te laten registreren.
Bij de start van het huurcontract is het ook verplicht om een gedetailleerde plaatsbeschrijving van het pand op te maken en samen met het huurcontract te laten registreren.
De huurder moet een huurwaarborg van 2 of 3 maanden huur betalen.
Sinds 1 juli 2014 is de huurwet een Vlaamse bevoegdheid. De huidige wetgeving blijft wel van kracht, totdat de Vlaamse overheid het initiatief neemt om de wetgeving te wijzigen.

Lees meer over de huurwet in de brochure ‘De huurwet (externe website)’.

Wie draagt de kosten van een plaats beschrijving?

Geplaatst door on Plaats een reactie

BRON: https://www.wonenvlaanderen.be/content/wie-draagt-de-kosten-van-de-plaatsbeschrijving-bij-aanvang-van-de-huur

Het opmaken van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur is een verplichting die de huurwet oplegt. De plaatsbeschrijving kan zowel door de partijen zelf als door een deskundige worden opgesteld. Hierover sluiten huurder en verhuurder een akkoord. Als zij afspreken dat beroep gedaan wordt op een deskundige (landmeter-expert, architect,…), dan dragen de huurder en verhuurder elk de helft van de kosten (=het ereloon van deze deskundige). De kosten van zo’n plaatsbeschrijving kunnen gemakkelijk 300 euro of meer bedragen voor een appartement. Voor een woning zijn de kosten vaak nog iets hoger (afhankelijk van de oppervlakte). Als huurder en verhuurder niet afspreken om samen een deskundige aan te stellen, staat het elke partij vrij om zich individueel door een deskundige te laten bijstaan, maar dan uiteraard op eigen kosten.

Belang van een plaatsbeschrijving voor aanvang van de werken

Geplaatst door on Plaats een reactie

BRON: http://www.architectura.be/nl/nieuws/1498/column-carl-vinck-de-noodzaak-van-een-plaatsbeschrijving

Column Carl Vinck: De noodzaak van een plaatsbeschrijving

Hoewel het niet altijd gebeurt, is het volgens Karl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen toch belangrijk dat de bouwheer bij aanvang van de werken een plaatsbeschrijving opmaakt. Het is de taak van de architect om de bouwheer hierin te adviseren en te begeleiden.
Hoewel het niet altijd gebeurt, is het volgens Karl Vinck van Assiver Bouwverzekeringen toch belangrijk dat de bouwheer bij aanvang van de werken een plaatsbeschrijving opmaakt. Het is de taak van de architect om de bouwheer hierin te adviseren en te begeleiden.

Wanneer moet U Uw bouwheer adviseren om een plaatsbeschrijving op te (laten) maken?

Een plaatsbeschrijving i.k.v. bouwwerken is niet wettelijk verplicht. Maar een vooruitziend en zorgvuldig bouwheer heeft oog voor de gevolgen van zijn bouwwerken. Hoe groter het risico dat er door de werken beschadigingen aan een bestaand bouwwerk kunnen worden aangebracht, hoe meer van de bouwheer mag verwachten worden dat hij voorafgaandelijk een plaatsbeschrijving opmaakt.

Door de bouwheer hier op te wijzen, voldoet U aan Uw informatieplicht. Het is te adviseren om bij voorkeur de noodzaak van een plaatsbeschrijving in de overeenkomst met Uw bouwheer op te nemen. Er kan dan geen twijfel meer zijn.

De plaatsbeschrijving is sterk aan te raden bij een verbouwing in een bestaand pand, waarbij delen intact moeten blijven. Zo ook wanneer de werken grenzen aan bestaande panden die niet mogen worden beschadigd. Een plaatsbeschrijving moet zo worden opgemaakt dat men, zo nodig, de rechter er mee kan overtuigen. De leeftijd, de slijtage, beschadigingen of gebreken zijn elementen die een rol spelen bij de waardering (door de rechter) van de eventuele schadeomvang. Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving zal al snel een feitelijk vermoeden overheersen dat het pand in goede staat was.

Verzekeraars Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) stellen het opmaken van een plaatsbeschrijving als een voorwaarde om dekking te verlenen. In een goede ABR polis is er voor de bouwheer een waarborg voorzien voor de foutloze schade aan naburige panden. Verzekeraars deden ervaring op in het regelen van schade t.g.v. bouwwerken. Vanuit die ervaring zien zij een plaatsbeschrijving als een belangrijk verdedigingsmiddel t.o.v. onrechtvaardige claims of als bewijs dat de schade inderdaad het gevolg is van de bouwwerken.
Ook de bouwheer die geen ABR onderschrijft heeft een boodschap aan de ervaring van de verzekeraars. Zonder verzekeraar ABR zal de bouwheer zijn aansprakelijkheid zelf moeten verdedigen. De plaatsbeschrijving is daarbij vaak het belangrijkste document.

De bouwheer zelf heeft dus het meeste belang bij een goed opgemaakte plaatsbeschrijving. Regelmatig wordt de uitvoering van een tegensprekelijke, voorafgaande plaatsbeschrijving contractueel toevertrouwd aan de aannemer. Ook hij heeft belang bij een goede staat van bevinding, zij het met minder betrokkenheid dan Uw bouwheer. Indien de afbraak- en of graafwerken en de ruwbouw niet aan eenzelfde aannemer werden toevertrouwd, dient voor de aanvang van elk lot een plaatsbeschrijving te worden opgemaakt. Dit in het voordeel van de bouwheer die mogelijk later moet gaan bewijzen wie van zijn aannemers de schade heeft veroorzaakt. Zo voorkomt hij dat hij van de ene naar de andere aannemer wordt doorverwezen.

Een plaatsbeschrijving kan best tegensprekelijk worden opgemaakt. Dat wil zeggen gezamenlijk door de partijen (bouwheer en buren, bouwheer en aannemer verbouwing,…) die tegengestelde belangen hebben. Het is belangrijk dat de partijen hetzelfde document ondertekenen.

Naast de aannemer kan de bouwheer ook een deurwaarder, een landmeter-expert, een vastgoedmakelaar,… de opdracht geven tot het opmaken van de plaatsbeschrijving.
Kostprijs? Afhankelijk van de opdracht, maar 500 EUR is een gangbaar tarief. Ook de architect kan die extra opdracht aanvaarden. U neemt dan wel het risico dat U bij een onvolledige plaatsbeschrijving in conflict komt met Uw bouwheer.

Er kunnen ook éénzijdige (niet-tegensprekelijke) plaatsbeschrijvingen worden opgemaakt. Deze zijn echter vaak het voorwerp van discussie bij een latere schade. Bijgevolg eerder waardeloos. Tenzij opgemaakt door een gerechtsdeurwaarder. Zijn document heeft immers wel waarde in de rechtbank.

Droogzuiging in de omgeving van een siertuin, ondermetselingswerken van de tuinmuur en een grondkeringsmuur naast een tuinpad of oprit, noodzaken vaak ook een plaatsbeschrijving van de tuin. De schadeomvang is er meestal beperkt, maar schade aan de tuin is vaak een bron van burenruzies. En laat dat nu net zijn wat een bouwheer met een plaatsbeschrijving wil voorkomen.

Maakt een plaatsbeschrijving dan geen “slapende honden wakker”? Mogelijk wel ja, maar de werken op zich doen dat ook. Een “uitgeslapen bouwheer” laat daarom een plaatsbeschrijving opmaken.

Het is aan de architect om zijn bouwheer te informeren. Kwestie van niet “de gebeten hond” te worden.

Auteur: Karl Vinck, Assiver Bouwverzekeringen