Het eindrapport van de Biddit-veiling voor de Van Hool-site in Koningshooikt (Lier) ligt op tafel: 21.500.000 euro. Waarom is een private speler bereid om anderhalf miljoen euro boven het openingsbod van de overheid te bieden? Het antwoord ligt verscholen in de wetten van de vastgoedwaardering, de impact van ‘brownfields’ en een ongekende schaarstepremie.

Wat bepaalt deze 21,5 miljoen euro?

Bij de waardebepaling van een industriële site van deze omvang (30 hectare) hanteert een schatter specifieke waarderingsmethodieken. Bij de Van Hool-site spelen drie componenten een doorslaggevende rol:

1. De schaarstepremie en de vierkantemeterprijs

Als we de transactieprijs van 21.500.000 euro puur afzetten tegen de oppervlakte van 300.000 m² (30 hectare), komen we uit op een gemiddelde grondprijs van ongeveer 71,60 euro per vierkante meter.

Voor uitgeruste, direct bruikbare industriegrond in de regio Mechelen-Lier liggen de marktprijzen doorgaans aanzienlijk hoger (vaak tussen de 150 en 250 euro/m²). Dat de prijs hier lager ligt, is logisch: de koper koopt geen ‘schone’, kant-en-klare kavel, maar een complexe industriële site met verouderde opstallen. Toch is 71,60 euro/m² voor een site in deze staat een ijzersterk signaal dat de schaarste aan grote oppervlakten de prijs enorm opdrijft.

2. De ‘Brownfield’-korting versus herontwikkelingspotentieel

Een schatter moet bij een dergelijke site altijd rekening houden met de gerealiseerde minwaarde door historische industriële activiteiten. De koper staat immers voor gigantische kosten:

• Sloop en sanering: Het asbestvrij maken en slopen van de verouderde productiehallen.
• Bodemverontreiniging: Het in kaart brengen en eventueel saneren van de ondergrond (een typisch risico bij historische automotive-productie).

In een klassieke schatting drukken deze posten de waarde. Echter, door de strategische ligging transformeert het risico hier in een opportuniteit. De koper heeft de zekerheid dat hij een gigantische, reeds vergunde industriële voetafdruk verwerft, wat in het huidige vergunningsklimaat goud waard is.

3. De ‘Highest and Best Use’-methodiek

Als schatters kijken we niet alleen naar wat een site is, maar naar wat het kan worden. De historische waarde (de bussenfabriek) is nul. De toekomstwaarde daarentegen is enorm. De koper heeft geboden op basis van een herontwikkelingsscenario: het opknippen van de 30 hectare in een modern, multifunctioneel bedrijvenpark voor kmo’s en logistiek. De residuele grondwaarde (de waarde van de grond nadat de herontwikkelingskosten en winstmarges van de opbrengst zijn afgetrokken) rechtvaardigt de betaalde 21,5 miljoen euro volledig.

Conclusie

Voor de vastgoedmarkt in de provincie Antwerpen is dit de belangrijkste referentietransactie van de afgelopen jaren. Het bewijst dat de marktwaarde van grootschalig industrieel vastgoed niet langer puur wordt bepaald door de huidige staat van de gebouwen, maar door de exclusiviteit van de ruimte en de flexibiliteit van de bestemming.

Nu de overheid de teugels voor het aansnijden van nieuwe gronden steeds strakker aantrekt (richting de bouwshift), worden dit soort grootschalige herontwikkelingen het nieuwe normaal. De Van Hool-site is vanaf vandaag hét ijkpunt voor hoe de markt dergelijke risicovolle, maar hoogpotentionele locaties prijst.

Vastgoedadvies voor ondernemers: De verkoop van deze site bewijst dat de onderliggende grondwaarde van strategisch gelegen bedrijfsvastgoed ijzersterk blijft.